El alquiler de temporada en Galicia ante la nueva Ley de Vivienda
Tienes un piso en Ourense, en Valdeorras, o donde sea en Galicia. Y desde que aprobaron la Ley por el Derecho a la Vivienda, en 2023, te ronda una pregunta: ¿qué pasa ahora con el alquiler de temporada en Galicia? La norma cambió bastante el marco del arrendamiento urbano y dejó la puerta abierta a que comunidades y ayuntamientos declaren zonas de mercado residencial tensionado. Galicia no está entre los territorios con más tensión de precios, ojo. Pero aun así conviene entender qué dice la ley antes de decidir si tu piso va a uso turístico, a temporada o a arrendamiento largo.
En Turismo de Galicia Travel tratamos estas dudas a diario con propietarios de O Barco de Valdeorras, A Rúa y Vilamartín. Así que aquí va una explicación sin tecnicismos innecesarios: qué cambia, qué no, y por qué a ti te importa.
Qué regula realmente la Ley de Vivienda en los alquileres
Lo primero: la Ley 12/2023 no prohíbe ni la temporada ni el alquiler turístico. Ni de lejos. Lo que hace es mover tres palancas:
- Actualización de rentas: en contratos de vivienda habitual, las subidas ya no se ligan al IPC (como venía siendo lo habitual en muchos contratos), sino al índice de referencia que desarrolle el INE.
- Zonas tensionadas: los ayuntamientos pueden declararlas, previa audiencia pública y con informe de impacto. Allí se aplican límites de renta y más garantías al inquilino en contratos de gran tenencia (los grandes propietarios).
- Incentivos fiscales: se reforma la deducción en el IRPF por arrendamiento de vivienda habitual, con bonificaciones mayores para arrendadores sociales y para quien baje la renta.
Y ahora el punto que de verdad importa aquí: los contratos de uso distinto al de vivienda (temporada) y las viviendas de uso turístico (VUT) quedan fuera del régimen de arrendamiento de vivienda habitual. Por eso el impacto de la ley en el mercado gallego es indirecto. Pero real.
Por qué el alquiler de temporada se ha vuelto más atractivo
Los contratos de vivienda habitual traen limitaciones en la actualización de renta y prórrogas obligatorias de hasta cinco años. Ante eso, muchos propietarios miran hacia fórmulas más flexibles:
Servidores VPS en España
VPS con NVMe, tráfico ilimitado y panel de control. Desde 9,95€/mes.
Ver servidores VPS →- Arrendamiento de temporada: contratos de uso distinto al de vivienda para estancias motivadas por trabajo temporal, estudios, obras en la vivienda propia y similares. La causa de la temporalidad debe estar acreditada y constar en el contrato; a cambio, no hay prórroga obligatoria de cinco años.
- Vivienda de uso turístico (VUT): estancias cortas de ocio. En Galicia las regula el Decreto 46/2017 y exigen registro en el Rexistro de Turismo de Galicia, con el número de registro visible en toda publicidad.
¿La contrapartida? Que la inspección de consumo y vivienda está pendiente de quien disfraza un contrato de vivienda habitual como «temporada» para esquivar la ley. Un contrato de temporada mal redactado puede acabar recalificado como vivienda habitual. Y eso arrastra consecuencias legales que nadie quiere.
Galicia y Valdeorras: ¿zona tensionada o mercado tranquilo?
Hoy por hoy, ninguna localidad gallega ha declarado zonas de mercado residencial tensionado con la intensidad de Barcelona o de algunos municipios vascos. En la costa (Sanxenxo, A Coruña, Vigo) la presión inmobiliaria es notable. Pero el interior de Ourense es otra cosa: allí la demanda de vivienda estable viene ligada a la industria (pizarra, minería, energías renovables) y el turismo crece alrededor del Godello y la Ribeira Sacra.
Para quien tiene un piso en Valdeorras, esto se traduce en algo muy práctico. El piso que alquilas a un trabajador de A Rúa durante dos años por 450 euros al mes puede convivir perfectamente con el apartamento que recibe visitantes en temporada del vino en O Barco. La clave no está en la ley. Está en elegir bien el modelo según la ubicación y el tipo de demanda.
Ejemplo real de decisión en O Barco de Valdeorras
Pongamos un piso de tres habitaciones cerca del centro de O Barco. Tienes tres caminos:
- Larga duración: renta estable y ocupación casi garantizada, con la demanda de trabajadores del polígono y de la comarca de fondo. Pero rentas moderadas y poca flexibilidad para recuperar la vivienda.
- Temporada: pensado para estancias de tres a once meses (profesionales desplazados, obras, estudiantes). Rentas algo superiores y salida a corto plazo.
- Turístico: rentas por noche potencialmente mayores, eso sí, con estacionalidad marcada y bastante más gestión: limpieza, mantenimiento, atención al huésped.
En nuestra experiencia gestionando viviendas en la comarca, la fórmula mixta suele funcionar mejor que ninguna por separado: temporada en invierno, turístico en la temporada alta del Godello y las fiestas locales. Así se maximiza la ocupación anual.
Claves fiscales y contractuales tras la Ley de Vivienda
Manejar porcentajes exactos de deducción sin asesoramiento profesional es arriesgado, porque dependen de tu situación, del tipo de contrato y de si la vivienda califica como habitacional a efectos fiscales. Dicho esto, hay tres puntos que puedes aplicar ya:
- Documenta la temporalidad: incluye en el contrato la causa acreditada (contrato laboral temporal, matrícula, obra) y guarda toda la evidencia.
- Revisa tu licencia VUT: si haces alquiler turístico en Galicia, comprueba que tu número del Rexistro de Turismo de Galicia está vigente y aparece en tus anuncios.
- Consulta un asesor fiscal: los cambios en las deducciones por alquiler de vivienda habitual pueden hacer que la larga duración sea fiscalmente más interesante de lo que era. Compara escenarios antes de decidir.
Consejo del gestor: antes de firmar cualquier contrato de temporada, pide que queden reflejados el motivo de la estancia, las fechas concretas y la devolución de la fianza. En Turismo de Galicia Travel revisamos cada contrato en Valdeorras para evitar recalificaciones como vivienda habitual, que son hoy el mayor riesgo legal para propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir alquilando mi piso por temporada en Galicia tras la ley?
Sí. El arrendamiento de temporada (uso distinto a vivienda) sigue plenamente vigente, siempre que la temporalidad sea real y esté documentada.
¿Necesito licencia de turismo para alquiler de temporada?
No. La VUT es para uso turístico de estancias cortas. La temporada no requiere registro en el Rexistro de Turismo de Galicia, pero tampoco puede usarse como alojamiento vacacional.
¿Afecta la Ley de Vivienda a los pisos turísticos?
De forma indirecta: la presión reguladora sobre las VUT crece en toda España, y varios ayuntamientos gallegos estudian restricciones urbanísticas propias.
Conclusión: decidir bien en Valdeorras vale más que temer la ley
La Ley de Vivienda no ha cerrado la puerta del alquiler de temporada en Galicia. Ha subido, eso sí, el listón de rigor documental, y ha convertido la elección del modelo de arrendamiento en una decisión estratégica. En zonas como Valdeorras, donde conviven demanda laboral estable y un turismo del vino en auge, el propietario bien informado tiene margen de sobra para rentabilizar su vivienda con seguridad jurídica.
¿Tienes un piso en O Barco, A Rúa, Vilamartín o cualquier punto de la comarca y no sabes qué encaja mejor en tu caso? En Turismo de Galicia Travel analizamos contigo rentabilidad, fiscalidad y contrato antes de que firmes nada. Frente a la incertidumbre normativa, como siempre, lo mejor es un buen asesoramiento local.