Licencia VUT en Galicia paso a paso: documentos y trámites

Tramitar la licencia VUT en Galicia es el primer paso imprescindible para cualquier propietario que quiera alquilar su vivienda como apartamento turístico en plataformas como Airbnb o Booking. Desde que entró en vigor el Decreto 35/2023, que regula los establecimientos de alojamiento turístico en la comunidad, son muchos los dueños de pisos en Ourense, A Rúa u O Barco de Valdeorras que nos llegan con la misma duda: ¿mi actividad es legal? ¿Qué papeles necesito? ¿Cuánto se tarda? En esta guía te lo contamos paso a paso, con el lenguaje claro que usaríamos si vinieras a vernos a la oficina en Valdeorras, para que sepas exactamente qué trámites afrontar antes de recibir a tu primer huésped.

¿Qué es una licencia VUT y quién necesita solicitarla en Galicia?

VUT son las siglas de Vivienda de Uso Turístico: una vivienda amueblada y equipada que se cede a terceros para su alojamiento temporal, a cambio de un precio, y que en ningún caso supera los 60 días de estancia con el mismo inquilino. Ahora bien, en Galicia no hablamos exactamente de una «licencia» en el sentido clásico. Se trata de una declaración responsable que presentas ante la Xunta de Galicia, junto con la inscripción en el Registro de Turismo de Galicia, que te asigna un número de registro con formato RT-VUT-XXXX. Ese número es obligatorio y debe aparecer en toda tu publicidad, incluidos los anuncios en plataformas de reservas.

¿La necesitas? Si alquilas tu piso de forma habitual para estancias turísticas, sí, ya lo hagas de forma directa o a través de intermediarios. Un ejemplo que vemos a menudo en la comarca: un propietario en A Rúa que pone su piso a disposición de enólogos y visitantes que llegan a la zona del Godello durante la vendimia o para enoturismo. Si esa actividad se repite a lo largo del año, está claro: es un alquiler turístico y requiere registro.

En cambio, no necesitas VUT en estos supuestos:

• Alquiler de larga duración (vivienda habitual) con contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Alquiler de habitación en tu propia vivienda, siempre que convivas con el inquilino y no se trate de una actividad turística organizada.
• Alquileres puntuales por motivos laborales, académicos o de estudio, sin ánimo turístico y con estancias superiores a las turísticas.

Ojo con los arrendadores intermedios. Si cedes tu piso a una empresa que luego lo subalquila a turistas, esa empresa debe contar con tu autorización expresa por escrito, y el piso igualmente debe estar registrado. Verificar esto te protege frente a sorpresas legales y sanciones. Créenos: mejor prevenir que terminar pagando un expediente.

Requisitos previos antes de registrar tu apartamento turístico

Antes de ponerse a rellenar formularios, conviene comprobar que la vivienda cumple las condiciones que exige la normativa gallega. Los requisitos principales son estos:

• Escritura y cédula o nota simple de habitabilidad. Tu vivienda debe contar con cédula de habitabilidad (o, en su defecto, la documentación acreditativa equivalente) en vigor. Si tu piso es antiguo y no la tienes, primero deberás tramitarla; en Ourense se gestiona a través de la Xunta con un técnico competente.
• Ser el propietario o tener autorización expresa. La declaración responsable solo puede presentarla el titular de la vivienda o su representante debidamente autorizado. Y si el piso pertenece a una comunidad de propietarios, revisa los estatutos: aunque la jurisprudencia exige acuerdo de la comunidad para actividad turística en determinados supuestos, es mejor evitar conflictos desde el principio.
• Mobiliario, equipamiento y sistemas de seguridad. La vivienda debe estar amueblada y en condiciones de uso inmediato, con agua, electricidad, calefacción según corresponda, y contar con extintor o preparación básica contra incendios según la capacidad del alojamiento.
• Libro de reclamaciones y cartel informativo. Una vez registrada, deberás tener hojas de reclamación a disposición del huésped y, en su caso, mostrar el número de registro en el propio piso.
• Censos y fiscalidad en orden. No es un requisito administrativo de la declaración, pero al iniciar la actividad deberás darte de alta en el censo de Hacienda (modelo 036/037) si eres autónomo, o gestionar las retenciones correspondientes. Nuestro consejo: consulta con un asesor fiscal antes de declarar la actividad. La tributación cambia mucho entre alquiler turístico y de larga duración, y no es lo mismo.

En Turismo de Galicia Travel, cuando un propietario de Valdeorras nos encarga la gestión de su piso turístico, lo primero que hacemos es auditar estos requisitos previos. Detectar un problema de documentación en este punto ahorra semanas de retrasos más adelante.

Licencia VUT en Galicia paso a paso: documentos y trámites necesarios

Una vez verificado que cumples lo anterior, el proceso para registrar tu VUT en Galicia es más sencillo de lo que parece. Te lo desglosamos en orden cronológico:

1. Reúne la documentación. Necesitarás: DNI o NIE del titular (y representación si actúa un tercero), referencia catastral de la vivienda, cédula de habitabilidad o documento acreditativo, descripción del alojamiento (número de plazas, habitaciones y baños), fotografías del interior si se te solicitan, y datos de contacto para notificaciones.
2. Presenta la declaración responsable. Se hace preferiblemente de forma telemática, a través de la sede electrónica de la Xunta de Galicia, con certificado digital o Cl@ve. También puede presentarse presencialmente en las oficinas de turismo. El modelo incluye la aceptación expresa de que la vivienda cumple la normativa.
3. Efectúa el pago de la tasa. La declaración responsable conlleva el abono de la tasa correspondiente, cuyo importe depende de la tipología y capacidad del alojamiento; consulta el importe vigente en el momento de presentarla, ya que se actualiza periódicamente.
4. Recibe el número de registro. A partir de ese momento, la Xunta te asignará el código RT-VUT que deberás incluir en todos tus anuncios, facturas y comunicaciones.
5. Inscríbete como titular de actividad turística. Si vas a facturar de forma habitual, tramita tu alta en Hacienda y, si procede, en el régimen de autónomos de la Seguridad Social.
6. Prepara la vivienda para recibir huéspedes. Coloca el libro de reclamaciones, muestra el número de registro y comprueba que las plataformas donde anuncias el piso reflejan el código correctamente. Airbnb y Booking lo exigen cada vez con más rigor.

Con estos pasos completados, tu vivienda ya puede operar legalmente como apartamento turístico en Galicia. Y a partir de ahí podrás concentrarte en lo que de verdad genera rentabilidad: atraer huéspedes y ofrecerles una experiencia memorable.

Cuánto cuesta y cuánto tiempo tarda el registro como VUT

Lo primero, y quizá lo más tranquilizador: tramitar la licencia VUT en Galicia no va a vaciarte el bolsillo. El registro en el Rexistro de Vivendas Turísticas de Galicia es gratuito o cuesta muy poco, porque en el fondo es una declaración responsable ante la Xunta. Dicho esto, no te relajes del todo. Hay otros gastos asociados que sí son reales y dependen de cómo esté tu vivienda:

• Equipamiento obligatorio: botiquín, extintor o medidas contra incendios, menaje completo, cadena de seguridad en la puerta y luminarias de emergencia en plantas altas.
• Planos y documentación técnica: si no tienes la memoria de calidades ni los planos a escala (algo muy común en pisos antiguos de O Barco de Valdeorras o A Rúa), un técnico puede cobrarte entre 100 y 300 euros por elaborarlos.
• Certificado de compatibilidad urbanística: en algunos ayuntamientos piden un trámite previo con coste municipal.
• Cédula de habitabilidad: si está caducada, o si nunca se pidió, renovarla implica honorarios técnicos.

¿Y el plazo? La declaración responsable te permite operar de inmediato, o casi. El registro efectivo y el número de expediente pueden tardar unas semanas, pero mientras conserves el justificante de presentación puedes publicar el anuncio. Con el papeleo bien ordenado, todo el proceso rara vez pasa del mes. Los retrasos, casi siempre, vienen de cédulas caducadas o planos incompletos. No de la administración gallega, curiosamente.

Obligaciones del anfitrión tras obtener la licencia VUT

Conseguir la licencia no es la meta. Mantenerla en regla exige obligaciones continuadas que muchos propietarios no conocen hasta que les cae una inspección. Vamos con las principales:

Obligaciones administrativas y fiscales

• Factura sin IVA: al tratarse de arrendamiento de vivienda, el alquiler turístico de corta estancia está exento de IVA. Eso sí, debes emitir factura o justificante si el huésped la pide.
• Libro de reclamaciones: tiene que estar disponible en la vivienda, físico o digital, y accesible para el huésped.
• Declaración de la renta: los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario; pueden aplicar deducciones según el destino del inmueble y tu situación personal. Mi recomendación: habla con un gestor, sobre todo si combinas temporadas turísticas con alquiler de larga duración, como hacemos habitualmente en Valdeorras para optimizar la ocupación anual.
• Actualización de datos: cualquier cambio en titularidad, en las características de la vivienda o la baja del servicio debe comunicarse al registro.

Obligaciones operativas con el huésped

• Entregar al huésped información sobre la normativa de convivencia y, cuando aplique, sobre la existencia de vecinos residentes.
• Incluir el número de registro de la vivienda en toda la publicidad y en las plataformas de reservas.
• Mantener el equipamiento obligatorio en buen estado y la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• En su caso, cumplir la normativa municipal sobre registro de viajeros y comunicación de datos. Esto importa especialmente en zonas con regulación local específica.

Cumplir con todo esto de forma sistemática no solo te ahorra multas. Protege tu reputación como anfitrión y sostiene el valor comercial de tu vivienda en el mercado turístico.

Conclusión: puntos clave para registrar tu vivienda turística sin sustos

Registrar una vivienda como apartamento turístico en Galicia es más sencillo de lo que parece, siempre que lo abordes con orden. Lo esencial, en cinco puntos:

1. Verifica antes de empezar: cédula de habitabilidad vigente y compatibilidad urbanística. Esos dos filtros bloquean más trámites que ningún otro.
2. Prepara la documentación completa: declaración responsable, planos a escala, memoria de calidades y NIRC si procede.
3. Presupuesta los gastos reales: el registro es económico; el equipamiento y los honorarios técnicos, no tanto.
4. No olvides las obligaciones posteriores: libro de reclamaciones, fiscalidad y actualización del registro. Son continuadas, no algo que haces una vez y olvidas.
5. Analiza la rentabilidad: antes de comprometerte al modelo turístico, compara escenarios con el alquiler de larga duración, muy demandado en O Barco y A Rúa gracias al tejido industrial y vitivinícola de la comarca.

La licencia VUT en Galicia abre la puerta a un mercado con potencial real en Valdeorras. El turismo enológico en torno al Godello y la cercanía a las Ribeiras Sacras generan una demanda que, año tras año, va creciendo. Si quieres que el trámite salga bien a la primera y que tu vivienda se gestione después con criterio profesional, en Turismo de Galicia Travel te acompañamos en todo el proceso: del papeleo al primer huésped. Y de ahí, a una ocupación estable todo el año.