IRNR no residentes: tributación si tienes piso en Galicia

IRNR no residentes. Así se llama el impuesto del que casi nadie habla hasta que le llega la carta de Hacienda. Miles de gallegos emigrados —y también inversores extranjeros— conservan una vivienda en Galicia y, sin saberlo, tienen una obligación fiscal anual. Si vives fuera de España pero tienes un piso en O Barco de Valdeorras, A Rúa, A Coruña o Vigo, Hacienda entiende que obtienes un rendimiento inmobiliario aunque no lo alquiles. Y no se declara con el IRPF: hay un modelo propio para esto. En este artículo explicamos qué es el IRNR, cuánto se paga según el uso de la vivienda, qué cambia según tu país de residencia y cómo presentarlo bien para no acumular recargos.

¿Qué es el IRNR y cuándo debe presentarlo un no residente?

El IRNR grava las rentas obtenidas en España por quienes no son residentes fiscales aquí. Y residencia fiscal, en lenguaje llano, es pasar más de 183 días al año en un país o tener allí el centro de tus intereses económicos. Digamos que vives en Suiza, en Alemania, en Reino Unido o en Venezuela, y conservas la casa familiar en Valdeorras. Pues tributas por ella en España mediante este impuesto. No mediante el IRPF.

Hay algo que conviene tener claro desde el principio: la obligación existe aunque no haya alquiler. Cuando la vivienda está vacía, la ley presume que el propietario obtiene un rendimiento —lo que se llama imputación de rentas inmobiliarias—, calculado sobre el valor catastral del inmueble. ¿Quién se libra? Solo quien destina la vivienda a alquiler durante largos periodos o la usa como vivienda habitual, y puede acreditarlo.

Debes presentar el IRNR si:

• Eres no residente y tienes una propiedad inmobiliaria en España, alquilada o no.
• Alquilas el piso, a corto o a largo plazo, con o sin agencia intermediaria.
• Obtienes cualquier otro ingreso de fuente española relacionado con el inmueble.

El error más frecuente entre emigrantes que dejaron el piso familiar en Ourense o en la comarca del Sil es asumir que, si no hay alquiler, no hay nada que declarar. Falso. Hacienda cruza datos catastrales, y la ausencia de declaraciones suele acabar en requerimientos con recargos e intereses. Si tienes dudas sobre tu caso, mejor consultarlo con un gestor o asesor antes de acumular ejercicios pendientes.

IRNR no residentes: cuánto se paga según el uso de la vivienda

La factura depende, directamente, de qué hagas con el inmueble:

• Vivienda vacía o de uso propio: se imputa un rendimiento estimado en función del valor catastral (un porcentaje pequeño, normalmente) y sobre él se aplica el tipo del impuesto.
• Alquiler de larga duración: tributa la renta íntegra recibida, deduciendo los gastos vinculados en la medida en que tu país de residencia lo permita (lo vemos en el apartado siguiente).
• Alquiler turístico o de temporada: misma lógica de ingresos menos gastos, pero la gestión documental es más exigente y, en Galicia, hace falta además la licencia de vivienda de uso turístico.

Un ejemplo práctico. Un no residente que alquila por 800 euros mensuales un piso en A Rúa debe declarar esos ingresos; otro que mantiene cerrado un piso con valor catastral bajo pagará bastante menos, pero sigue pagando. Y ojo: la diferencia entre deducir gastos o no puede cambiar radicalmente el resultado. Conviene revisar el convenio de doble imposición aplicable a tu país.

¿Residente en la UE o fuera? No es lo mismo

Aquí se concentran las mayores diferencias económicas del impuesto. El tratamiento no es igual para todos:

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein: pueden deducir de los ingresos por alquiler los gastos necesarios (intereses hipotecarios, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización) y tributan solo por la renta neta. Además, pueden aplicar deducciones en la imputación por vivienda vacía.
• Residentes fuera de la UE (EE. UU., América Latina, Suiza, etc.): tributan por los ingresos íntegros del alquiler. Sin poder deducir gastos. La factura final se dispara.
• Convenios de doble imposición: muchos países tienen convenio con España que evita pagar dos veces por la misma renta, pero normalmente hay que acreditar la residencia fiscal con un certificado emitido por la autoridad de tu país.

Para un propietario con residencia en Buenos Aires o Caracas, esto significa que un alquiler de 700 euros tributa íntegro, mientras que un residente en Lisboa o Berlín puede restar IBI, comunidad e hipoteca antes de aplicar el tipo. No es un matiz menor: puede condicionar la decisión de alquilar o vender. Merece un análisis con asesoría antes de tomar cualquier resolución.

Calendario, modelos y forma de presentación del impuesto

El IRNR de rentas inmobiliarias se autoliquida con el Modelo 210, presentado telemáticamente con certificado digital o con ayuda de un gestor. Los plazos dependen del tipo de renta:

1. Alquileres: declaración trimestral, en los meses de abril, julio, octubre y enero (para el cuarto trimestre).
2. Imputación de rentas por vivienda vacía: una única declaración anual, entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año siguiente al devengo.

Dicho de otro modo: quien alquila de forma estable presenta cuatro modelos al año; quien tiene el piso cerrado, uno. Los pagos trimestrales del alquiler se fraccionan, lo que evita un desembolso único al final del ejercicio. A cambio, exigen disciplina administrativa, algo que una gestión profesional del alquiler puede llevar integrada.

Si residimos fuera de España durante todo el año, la presentación electrónica es la regla general y los plazos no se amplían por estar en el extranjero. Acumular modelos sin presentar suele acabar en requerimientos y recargos progresivos. El calendario conviene tenerlo marcado igual que el recibo de la comunidad de vecinos. Ni más ni menos.

Obligaciones adicionales: licencia VUT, domicilio fiscal y representante

Tributar correctamente en el IRNR de no residentes no es la única obligación del propietario extranjero. Si el piso se destina al alquiler turístico en Galicia, además del impuesto hay que cumplir los requisitos autonómicos: inscribir la vivienda en el registro de turistas de la Xunta de Galicia para obtener el número de registro de la vivienda turística (VUT), que debe aparecer en toda la publicidad del alojamiento. ¿Y si se alquila sin esa licencia? Pues sanciones, y de paso un lío fiscal, porque esos ingresos hay que declararlos igualmente en el IRNR.

Otro punto que genera dudas es el domicilio fiscal a efectos de notificaciones. La Agencia Tributaria permite designar un domicilio en España para recibir comunicaciones, algo muy recomendable si se reside fuera del país durante largas temporadas. Del mismo modo, aunque no es obligatorio en todos los supuestos, nombrar un representante en España facilita enormemente la gestión: presentaciones de modelos, requerimientos, modificaciones catastrales o gestiones con el catastro y el ayuntamiento. Lo vemos a diario: muchos propietarios de Valdeorras que viven fuera —en Alemania, Francia o Suiza, por ejemplo— acaban delegando estas funciones en una gestoría o en la empresa que ya gestiona el alquiler. Evitan así perder plazos por no haber recibido una notificación que llegó a un buzón vacío.

Conviene recordar también que los ingresos por alquiler deben quedar vinculados a una cuenta bancaria española si se quiere automatizar pagos como el IBI o la basura, y que cualquier cambio de titularidad, de uso (de larga duración a turístico o viceversa) o de situación censal debe comunicarse a tiempo para que las declaraciones cuadren con la realidad del inmueble.

Errores frecuentes del propietario extranjero y cómo evitarlos

Llevamos años gestionando alquileres en la comarca de Valdeorras y estos son los errores que más veces hemos visto repetirse entre no residentes:

• No presentar la declaración imputada de la vivienda en vacío. Muchos creen que si el piso no se alquila, no hay nada que declarar. Falso: la imputación de rentas inmobiliarias existe aunque la vivienda esté vacía, y el plazo para declararla es distinto del de las rentas por arrendamiento.
• Confundir el modelo de arrendamiento con el de imputación. Se presenta el modelo equivocado o en la fecha incorrecta, generando liquidaciones paralelas innecesarias.
• Deducir gastos sin respaldo documental. Facturas a nombre de otra persona, sin NIF del propietario o sin relación clara con el inmueble suelen ser rechazadas en un requerimiento.
• Aplicar la reducción del 50 por ciento por defecto. Esta reducción solo aplica a arrendamientos de vivienda habitual y exige cumplir requisitos; no procede en alojamientos turísticos ni en alquileres de uso distinto.
• Olvidar el certificado de residencia fiscal. Sin él, no se puede aplicar el convenio de doble imposición y la retención o el tipo pueden salir peor de lo legalmente exigible.
• Desatender el catastro. Una reforma no declarada infla la base imponible y, con ella, la cuota a pagar año tras año.

La solución común a casi todos estos puntos es la misma: documentación ordenada, calendario fiscal marcado y un interlocutor en España que haga de filtro con la Administración.

Conclusión: puntos clave para tributar con tranquilidad en Galicia

El IRNR de no residentes no tiene por qué ser un quebradero de cabeza para quien posee un piso en Galicia y vive fuera. En esencia, el cumplimiento se resume en cuatro ideas: identificar bien el tipo de renta generada (imputación, arrendamiento o ganancia patrimonial), presentar el modelo correcto en el plazo correcto, conservar la documentación que respalde ingresos y gastos deducibles, y apoyarse en un certificado de residencia fiscal para aplicar el convenio de doble imposición que corresponda.

A ello se suman las obligaciones no fiscales que condicionan la rentabilidad real del inmueble: la licencia VUT si el piso se destina a uso turístico, un domicilio fiscal operativo en España y, en la mayoría de los casos prácticos, un representante local que atienda requerimientos y trámites ante el catastro o el ayuntamiento.