Gastos deducibles en alquiler: guía fiscal en Galicia

Gastos deducibles alquiler: si tienes una vivienda en Valdeorras alquilada, o estás dándole vueltas a ponerla en el mercado, seguro que esta es la duda fiscal que más veces te has planteado. La parte buena: la renta que declaras en el IRPF admite restar bastante de lo que te cuesta mantener el piso. El IBI, los intereses de la hipoteca, la comunidad, las reparaciones… La parte menos buena es que la normativa cambió con la Ley de Vivienda y los porcentajes de reducción ya no son los que eran. Aquí te lo contamos con ejemplos aterrizados en Galicia: qué gastos puedes deducirte, qué requisitos tienen que cumplir y cómo ha quedado el escenario fiscal para propietarios de alquileres turísticos y de larga duración en comarcas como la nuestra.

¿Qué es un gasto deducible en el alquiler y qué requisitos debe cumplir?

Un gasto deducible es aquel desembolso ligado a la obtención de los ingresos por alquiler que la Agencia Tributaria permite restar del rendimiento íntegro antes de calcular el impuesto. Dicho en cristiano: si de un piso en O Barco de Valdeorras ingresas 8.000 euros al año en alquiler, no tributarás por esos 8.000, sino por lo que quede después de restar todos los gastos justificados.

Pero ojo, no cualquier gasto vale. Para que Hacienda lo acepte, debe cumplir tres requisitos básicos:

• Estar ligado al inquilino y a la actividad: el gasto tiene que ser necesario para generar esa renta. La factura del seguro de impago del alquiler, sí. Las vacaciones del propietario, no.
• Estar justificado documentalmente: factura completa con IVA desglosado, o justificante equivalente. Un ticket simple o una factura sin los datos del emisor pueden caer en una comprobación.
• Imputarse temporalmente: se deduce en el ejercicio en que se devenga, no cuando se paga. Un seguro anual pagado en enero de 2025 se prorratea entre los meses de ese año.

Y un matiz que mucha gente pasa por alto: si el inmueble está alquilado solo parte del año (piensa en un piso turístico en A Rúa que arrendas en temporada alta), solo podrás deducir la parte proporcional al tiempo que estuvo efectivamente arrendado o disponible para ello. Si además el inmueble tiene uso mixto, la parte que te corresponde como uso personal no es deducible en absoluto. Ni parcialmente.

La reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual: lo que cambia con la Ley de Vivienda

A partir de 2024, la Ley por el Derecho a la Vivienda rediseñó el sistema de reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual del inquilino. Antes había una reducción general plana; ahora funciona por tramos y premia determinados comportamientos del propietario:

• 90% para nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado sobre los que se haya aplicado una rebaja de renta de más del 5% respecto al contrato anterior.
• 70% para nuevos contratos de vivienda en zonas tensionadas con rentas limitadas según la normativa de referencia, así como para jóvenes de 18 a 35 años en municipios con problemas de acceso a vivienda o para arrendamiento de habitaciones a jóvenes.
• 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años previos al contrato.
• 50% como porcentaje general para el resto de nuevos contratos de vivienda habitual, y 40% para contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley que mantengan su reducción del 60% en ciertos supuestos.

Un apunte de contexto gallego: las zonas de mercado tensionado se declaran por municipios y requieren un procedimiento administrativo previo, así que la mayoría de municipios de Ourense, incluida la comarca de Valdeorras, se mueve hoy por hoy en los porcentajes generales. Conviene revisar las declaraciones oficiales antes de firmar cada contrato, porque clasificarte en un tramo u otro cambia sustancialmente la factura fiscal. En Turismo de Galicia Travel recomendamos a nuestros propietarios revisar la tipología del contrato con un asesor fiscal antes de la firma; la diferencia entre un 50% y un 90% de reducción puede suponer miles de euros al año. No es un detalle menor.

Gastos deducibles en alquiler: la lista que todo propietario debería conocer

Llegados a este punto, la pregunta práctica es qué puedes restar exactamente. Esta es la lista de gastos deducibles más habituales para un propietario en Galicia:

1. Intereses y gastos de financiación: los intereses de la hipoteca del inmueble alquilado y los costes de su formalización y cancelación (nunca la amortización del principal).
2. Reparaciones y conservación: desde arreglar la caldera hasta repintar la fachada. Ojo con las ampliaciones o mejoras (un ascensor, una reforma integral): no se deducen de golpe, sino mediante amortización anual.
3. Gastos de comunidad: cuotas ordinarias de la finca, incluido el ruido de obras acordadas en junta.
4. IBI y tasas municipales: la basura, el alcantarillado y demás tributos que afecten al inmueble, salvo que el contrato los ponga a cargo del inquilino.
5. Seguros: hogar, continente y contenido, y también los de impago o defensa jurídica vinculados al arrendamiento.
6. Servicios contratados: luz, agua, gas, telefonía o internet si los pagas tú por acuerdo con el inquilino.
7. Amortización del inmueble: el 3% anual sobre el mayor de los valores, aplicada en la proporción que el inmueble esté destinado al alquiler.
8. Suministros de servicios: honorarios de administración, asesoría o gestión profesional del alquiler, incluidos los de una gestora como la nuestra.

Un último consejo, casi de sentido común: guarda todas las facturas al menos durante los plazos de prescripción fiscal. Son tu mejor defensa ante cualquier requerimiento de Hacienda. Y créeme, esos requerimientos llegan cuando menos los esperas.

Cómo justificar los gastos ante Hacienda: facturas, cuenta bancaria y seguridad

Saber qué gastos del alquiler son deducibles es solo la mitad del trabajo. La otra mitad, y no la menor, es poder demostrarlo si Hacienda llama a la puerta. Y aquí está el detalle: la mayoría de las regularizaciones que acaban mal no se deben a gastos indebidamente deducidos. Se deben a la falta de prueba documental. Pura y simple. La regla de oro no tiene misterio: cada gasto necesita factura nominal (emitida a nombre del titular declarado de los ingresos) y debe guardar relación directa con la actividad de alquiler.

Tres pilares te dan seguridad ante un requerimiento:

• Factura completa y nominativa. Los tickets de caja o comprobantes de tarjeta sin identificar no suelen bastar. Un ticket de ferretería por 40 euros en pintura no equivale a una factura con NIF, concepto y fecha.
• Pago trazable. Abona los gastos por transferencia o tarjeta desde una cuenta dedicada al alquiler. Los pagos en efectivo elevados son de los primeros focos rojos.
• Vinculación con la actividad. El gasto tiene que ser razonable para un piso en alquiler. Una factura de pintura antes de sacar el piso al mercado se justifica sin problema; la de un curso de pintura creativa que haces por hobby, ya no.

Un consejo práctico que damos a todos los propietarios con los que trabajamos en Valdeorras: abre una cuenta bancaria específica para el alquiler, aunque sea la misma cuenta personal usada únicamente para ese fin. Allí entran las rentas y desde allí se pagan suministros, comunidad, IBI y seguros. Esa trazabilidad convierte una declaración de la renta en algo casi indefendible… o en algo prácticamente inatacable. Según cómo la lleves.

Errores fiscales frecuentes de propietarios en Galicia (y cómo evitarlos)

Llevamos años gestionando alquileres en la comarca de Valdeorras y los mismos deslices se repiten una y otra vez. Los más habituales:

• No declarar las rentas porque «el piso va a pérdidas». Aunque los gastos superen a los ingresos, la obligación de declarar sigue ahí. Y ojo, porque el saldo negativo se puede compensar en los años siguientes; si no lo reflejas, lo pierdes.
• Deducir gastos de una vivienda no alquilada. Un piso vacío en O Barco o A Rúa a la espera de inquilino solo permite deducir gastos en condiciones muy concretas. Si no está en el mercado de forma activa, Hacienda puede rechazarlos.
• Confundir mejora con reparación. Arreglar la caldera es deducible; cambiarla por un modelo superior puede considerarse ampliación de inversión (amortizable, no deducible de golpe). Clasificarlo mal provoca ajustes.
• Olvidar el recargo de capital del seguro o el IBI prorrateado. Gastos menores, sí. Pero sumados año tras año son dinero real.
• Guardar solo lo que entra. Declarar rentas «en negro» en alquileres de larga duración sigue siendo práctica detectable a través del consumo eléctrico, el agua y el censo de suministros.

La solución a casi todos estos errores es la misma: asesoramiento profesional desde el primer año. Un error fiscal no se corrige gratis, y los intereses de demora acumulan rápido. Más rápido de lo que uno cree.

Conclusión: planificar la fiscalidad del alquiler, una decisión que empieza hoy

La fiscalidad del alquiler no es un trámite de abril. Es una estrategia que se construye durante todo el año. Conocer los gastos deducibles, documentarlos bien y clasificarlos correctamente marca la diferencia entre un piso que rinde lo que promete y uno que se queda a medias. Más todavía en un mercado como el gallego, donde las rentas medias obligan a exprimir cada ventaja fiscal disponible.

Si tu vivienda está en Valdeorras y estás valorando alquilarla —en régimen de larga duración o como apartamento turístico—, plantéate delegar también la parte fiscal y de gestión. En Turismo de Galicia Travel llevamos años acompañando a propietarios de O Barco, A Rúa y la comarca en todo el proceso: desde el contrato hasta la declaración de la renta. Una buena planificación fiscal empieza hoy, con una carpeta de facturas y una decisión informada.