Fianza VUT Galicia: cuánto depositar en la Xunta y cómo gestionarla

Fianza VUT Galicia: qué es y por qué importa

Registrar tu vivienda como Vivienda de Uso Turístico (VUT) en el Registro de Turismo de Galicia es solo el primer paso. Después vienen los trámites que casi nadie te cuenta, y uno de ellos es la fianza. El Decreto 133/2010, que regula los establecimientos de alojamiento turístico, junto con la normativa de consumo y arrendamiento, obliga al propietario a constituirla como garantía frente al inquilino o huésped. Si gestionas apartamentos turísticos en Valdeorras —O Barco, A Rúa, Vilamartín, Carballeda—, entender bien este punto te ahorra sanciones y, francamente, más de un disgusto.

Conviene no confundir dos cosas que se mezclan a menudo. Está la fianza que retienes al huésped durante su estancia. Y está la obligación de depositarla ante el organismo correspondiente cuando el arrendamiento no es de corta duración turística. Son regímenes distintos, con plazos y consecuencias distintas. Vamos por partes.

Fianza de temporada turística: cuánto retener al huésped

Importes habituales en Galicia

Para estancias turísticas de corta duración (menos de un año, que es lo que define una VUT) no hay tope legal fijo en Galicia. La práctica, sin embargo, es bastante consistente:

• Estancias cortas (1 a 7 noches): entre 100 y 300 euros, según tamaño y calidad de la vivienda. En un apartamento de dos habitaciones en O Barco, lo habitual ronda los 150-200 euros.
• Estancias medias o de temporada (trabajadores de obra, personal sanitario de temporada): entre el 50 y el 100 % de una mensualidad. El riesgo de deterioro es mayor y la fianza lo refleja.
• Viviendas de alto nivel o con equipamiento especial: puedes justificar importes superiores, pero cuidado con pasarte: un exceso desanima reservas.

Un detalle que suelo repetir a propietarios: la fianza debe figurar siempre por escrito, en el contrato o en las condiciones de reserva publicadas antes de confirmar. Si no está por escrito, no podrás reclamarla. Tan simple —y tan costoso— como eso.

¿Y la «fianza adicional»? Conceptos distintos que no debes mezclar

Muchos propietarios confunden la fianza con otros cobros que sí están permitidos:

• Fianza propiamente dicha: garantía devolutiva por daños. Se devuelve al final si no hay incidencias.
• Fianza adicional o garantía extra: en arrendamientos de larga duración, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija la fianza legal en una mensualidad, pero permite exigir garantías adicionales cuando el arrendatario es una empresa o cuando se pacta expresamente (por ejemplo, dos meses en contratos de duración superior a dos años, según lo acordado). En alquiler de temporada también puede pactarse, pero debe estar en el contrato.
• Otros gastos: limpieza, suplemento por mascota o por calefacción. Son precios independientes, no fianza, y deben aparecer desglosados.

Depósito de la fianza en la Xunta de Galicia: cuándo es obligatorio

Aquí se cometen la mayoría de los errores. En Galicia, la obligación de depositar la fianza ante el órgano competente de la Xunta (a través del servicio gestor de depósitos de fianzas, hoy integrado en la Agencia Tributaria de Galicia) aplica a los arrendamientos de vivienda y uso distinto del de vivienda regulados por la LAU. No a las estancias turísticas de días o semanas. ¿Qué significa esto en la práctica?

• VUT con alquiler por noches o semanas: no depositas la fianza ante la Xunta. La retienes tú y la devuelves al huésped.
• Contratos de larga duración (12 meses o más, o alquiler de temporada de 3 a 11 meses): como arrendador debes depositar la fianza legal (una mensualidad en vivienda habitual) en el plazo previsto desde la firma, y puedes depositar también las garantías adicionales pactadas.

El depósito se tramita con el modelo oficial, identificando NIF de arrendador y arrendatario, referencia catastral y renta. En Galicia puede hacerse telemáticamente con certificado digital o presencialmente en oficinas de la Axencia Tributaria de Galicia. Y si la renta cambia, toca presentar la modificación correspondiente.

Qué pasa si no depositas la fianza

No depositarla cuando es obligatorio no invalida el contrato. Pero tiene consecuencias, y ninguna es agradable:

• El inquilino puede descontar la fianza de la renta mientras la deuda persista (la LAU lo permite). Un bache de caja que puede doler.
• Puede haber reclamaciones y sanciones en materia de vivienda según los desarrollos autonómicos o locales.
• Complica el expediente si acabas needing acudir a un desahucio o una reclamación: la falta de depósito resta respaldo documental.

Fiscalidad de la fianza: lo que debes saber

Aquí hay un matiz que mucha gente se salta. La fianza no es un ingreso cuando la cobras: es una garantía que devuelves. Pero ojo, porque sí tributa, y en un momento concreto:

• En el IRPF, las cantidades que el inquilino destina a la actualización de la fianza (ese interés legal del dinero que se pacta) sí son rendimiento para el arrendador.
• Si retienes parte o toda la fianza por daños, y esa cantidad compensa deterioros reales, documéntalo con presupuesto o factura. Hacienda podría considerarla ingreso si no está justificada.
• Las garantías adicionales que cobras y luego no devuelves por pacto contractual también pueden tributar. Antes de retenciones importantes, consulta con un asesor fiscal. Merece la pena.

En Valdeorras vemos bastantes propietarios con un piso en O Barco o A Rúa que además alquilan por temporadas a empresas. Combinar ambos regímenes exige una contabilidad clara de qué fianza corresponde a qué contrato. Sin eso, el lío está servido.

Buenas prácticas para gestionar fianzas sin problemas

1. Documenta el estado de la vivienda: fotografías con fecha al entrar y al salir, e inventario firmado. Es tu mejor defensa ante una retención.
2. Devuelve rápido: marca un plazo en el contrato (48 horas o 7 días tras el check-out, por ejemplo) y cúmplelo. Las reclamaciones de huéspedes en plataformas como Airbnb dañan tu visibilidad, y mucho.
3. Usa la gestión de fianzas de la plataforma cuando operes con portales: te ahorras el manejo de efectivo y los litigios.
4. Distingue fianza y pago parcial: nunca uses la fianza como pago de la última renta en contratos de larga duración, salvo pacto expreso y por escrito. Sin excepciones.
5. Lleva un registro de depósitos: si tienes contratos de larga duración depositados ante la Xunta, guarda los justificantes de cada modelo presentado y de sus modificaciones.

Puntos clave para el propietario de Valdeorras

• La fianza en VUT de corta duración se retiene y devuelve directamente; no se deposita en la Xunta.
• En contratos de larga duración, el depósito ante la Axencia Tributaria de Galicia es obligatorio, y omitirlo tiene consecuencias reales.
• Fianza, garantía adicional y suplementos de precio son conceptos distintos. Cada uno con su tratamiento legal y fiscal.
• Documentación fotográfica y un contrato claro resuelven el 90 % de los conflictos.

Gestionar fianzas correctamente es una de esas tareas invisibles que marcan la diferencia entre un alquiler tranquilo y un dolor de cabeza. Si en Valdeorras prefieres delegar este papeleo junto con la gestión completa de tu vivienda turística o de larga duración, en Turismo de Galicia Travel nos ocupamos de contratos, depósitos, incidencias y devoluciones para que tú solo veas los ingresos.