Contrato de alquiler turístico en Galicia: qué debe incluir

El contrato de alquiler turístico es el papel que fija cómo es la relación entre propietario y huésped cuando una vivienda se cede por noches o semanas con ánimo de lucro. Y en Galicia tiene particularidades que conviene conocer antes de colgar el anuncio. Lo he visto muchas veces: propietarios de Valdeorras —en O Barco, A Rúa o Vilamartín— que empiezan a alquilar a esquiadores que suben a Cerdana o a enoturistas que vienen por el Godello sin contrato bien redactado. Ahí empiezan los problemas. Aquí te contamos qué debe incluir ese contrato, en qué se diferencia de uno de vivienda habitual y qué exige la normativa gallega para operar con total legalidad.

¿Qué es un contrato de alquiler turístico y en qué se diferencia del de vivienda habitual?

Hablamos de un contrato mediante el cual se cede una vivienda para estancias de corta duración —casi siempre, menos de dos meses— con finalidad de descanso u ocio. ¿La diferencia clave con el arrendamiento de vivienda habitual? La finalidad y la duración. El arrendamiento de vivienda está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y da al inquilino una prórroga obligatoria mínima de cinco años. El alquiler turístico, en cambio, se rige por la normativa turística autonómica y por lo que pacten las partes. Sin derechos de prórroga para el huésped.

Traducido a la práctica, esto significa tres cosas para el propietario:

• Precio y condiciones libres: en régimen turístico puedes pactar tarifas variables por temporada, fianzas y reglas de uso con bastante más flexibilidad que en un alquiler de larga duración.
• Recuperación inmediata de la vivienda: termina la estancia pactada, el piso queda libre. El huésped no puede exigir quedarse.
• Obligaciones turísticas específicas: al ser una actividad económica (Vivienda de Uso Turístico o VUT), hay que darse de alta en el registro turístico correspondiente y cumplir requisitos de equipamiento, quejas y facturación.

Un matiz relevante tras la nueva ley de vivienda: si tu piso funciona normalmente como turístico pero ocasionalmente lo alquilas por temporada a largo plazo, la calificación dependerá de la duración y de la finalidad del contrato. Por eso redactar bien el objeto del contrato no es puro formalismo. Es, probablemente, tu mejor protección jurídica.

Requisitos legales para alquilar en régimen turístico en Galicia: licencia VUT y registro

En Galicia, la vivienda de uso turístico está regulada por el Decreto 42/2016, de viviendas turísticas. La actividad se declara ante la Consellería de Cultura, Educación y Ordenación Universitaria mediante una declaración responsable y la inscripción en el Registro de Turismo de Galicia (RTG). Solo entonces puedes usar el número de registro (con formato TUG) en anuncios y facturas, algo que plataformas como Airbnb o Booking exigen por ley.

¿Qué debe cumplir tu vivienda, esté en Valdeorras o en cualquier otro municipio gallego? Lo básico:

1. Tener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
2. Contar con agua caliente y fría, calefacción adecuada y ventilación exterior.
3. Disponer de botiquín, hojas de quejas y un dispositivo de corte eléctrico accesible al huésped.
4. Exhibir el número de registro turístico tanto en la publicidad como en el interior de la vivienda.

A esto se suma la obligación de registrar a los huéspedes mediante la plataforma digital de la Guardia Civil para comunicar los partes de viajeros. Y luego están los impuestos: los ingresos por alquiler turístico tributan en el IRPF, así que conviene llevar la facturación ordenada desde el primer día, no a final de año cuando llega la prisa. Un aviso más: las normas urbanísticas municipales pueden limitar la actividad en determinados edificios. Antes de darte de alta, pregunta en el Concello de tu localidad.

Cláusulas imprescindibles en un contrato de alquiler turístico

Las plataformas generan condiciones de uso automáticas, sí. Pero un contrato propio, bien redactado, te da mucho más margen de actuación. Estas son las cláusulas que no deberían faltar:

• Identificación completa de las partes y de la vivienda: datos del propietario o de la empresa gestora, y dirección exacta del inmueble con su número de registro turístico.
• Objeto y duración de la estancia: fechas de entrada y salida, con mención expresa de que se trata de una estancia turística de corta duración, sin derecho a prórroga ni a permanencia como vivienda habitual.
• Precio, fianza y forma de pago: tarifa total, desglose si hay gastos adicionales (limpieza, mascotas, cuna) y fianza o garantía, indicando el plazo de devolución.
• Normas de uso de la vivienda: número máximo de ocupantes, política de mascotas, fiestas prohibidas, horarios de silencio y uso de zonas comunes si hay comunidad de propietarios.
• Inventario y estado del inmueble: relación de muebles y electrodomésticos, idealmente con un reportaje fotográfico anexo. Evita disputas a la hora de devolver la fianza.
• Responsabilidad y daños: quién responde de roturas o averías causadas por el huésped, y cómo se cuantifican.
• Política de cancelación: condiciones de anulación por ambas partes. Muy importante en zonas con estacionalidad marcada como Valdeorras, donde la demanda se concentra en vendimias, puentes y temporada de esquí.
• Protección de datos y legislación aplicable: consentimiento para el tratamiento de datos de los viajeros y sumisión a la normativa gallega de turismo.

Un contrato claro ahorra fricciones con los huéspedes. Es así de simple. En la segunda parte de este artículo entraremos en detalle en la fianza, el registro de viajeros y los errores más frecuentes que detectamos al revisar contratos de propietarios que llegan a nuestra gestión en O Barco y A Rúa.

Normativa gallega específica: Decreto 39/2019 y obligaciones del propietario

En Galicia, los alojamientos turísticos de vivienda (VUT) se rigen por el Decreto 39/2019, que desarrolla la Ley 13/2011 de turismo de Galicia. Y ojo, porque este marco no regula solo el contrato de alquiler turístico: condiciona la actividad completa. La vivienda, sí, pero también cómo la publicitas y cómo la operas.

¿Qué obliga de verdad a un propietario de Valdeorras que quiera regentar su casa? Esto:

• Declaración responsable de inicio de actividad ante la Xunta de Galicia antes de publicar o comercializar el alojamiento. Sin ella, la actividad es ilegal y está sujeta a sanciones.
• Registro del alojamiento con el número de registro turístico de Galicia, que deberá figurar en toda publicidad. Toda. También en los anuncios de portales y plataformas.
• Dotación mínima de la vivienda: camas en condiciones adecuadas, ropa de cama y toallas, menaje de cocina, climatización en la medida de lo posible, y un cartón o dossier con instrucciones de funcionamiento de los aparatos, hojas de quejas y datos de contacto.
• Botiquín y cartilla de reclamaciones a disposición del huésped dentro del alojamiento.
• Registro de viajeros: recoger los datos de identificación de todos los mayores de edad alojados y remitirlos a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad conforme a la normativa vigente.
• Limpieza y mantenimiento adecuados entre estancias, y mantener la vivienda con las condiciones de habitabilidad que diga la publicidad.

Hay un matiz que muchísima gente desconoce. El Decreto distingue entre viviendas turísticas y apartamentos turísticos, y las viviendas adosadas o unifamiliares tienen obligaciones ligeramente distintas de las de los edificios plurifamiliares. Por si fuera poco, si tu comunidad de vecinos de O Barco o A Rúa tiene estatutos que limitan el uso turístico de los inmuebles, esa limitación puede prevalecer. Conviene revisarlos antes de firmar cualquier contrato de alquiler turístico, ya sea con un gestor o directamente con huéspedes. Ante la duda, la inspección de turismo de la Xunta admite consulta previa, o puedes verificar el expediente a través del propio gestor.

Fiscalidad y garantías: cómo proteger tu vivienda sin incumplir la ley

El trato fiscal del alquiler turístico dista mucho del de la renta de larga duración. En la renta de larga duración (cuando el inmueble es la vivienda habitual del inquilino) los rendimientos del propietario pueden disfrutar de reducciones significativas en el IRPF; en el alquiler turístico, al no constituir residencia habitual del arrendatario, esos beneficios no suelen aplicar de la misma forma. Eso sí, en ambos casos se pueden deducir los gastos directamente vinculados a la obtención de los ingresos: reparaciones, suministros, comunidad, seguros, mobiliario, publicidad o los honorarios de gestión. Cuál de los dos modelos sale más a cuenta depende de tu situación personal y de la temporada. Contrastarlo con un asesor fiscal antes de decidir, siempre.

Garantías frente a impagos y daños

Aquí hay un punto crítico que muchos contratos de propietarios de la comarca pasan por alto: la Ley de Arrendamientos Urbanos limita la fianza en los arrendamientos de vivienda, pero un contrato de alquiler turístico no es un arrendamiento de vivienda. Es un contrato de hospedaje de temporada. Y esa diferencia legal permite establecer garantías más amplias, siempre que queden pactadas por escrito:

• Depósito de garantía por daños distinto de la fianza legal, cobrado y devuelto de forma trazable.
• Seguro de responsabilidad civil específico para VUT, imprescindible ante cualquier incidente con huéspedes.
• Políticas de cancelación y no presentación claras, coherentes con las condiciones que el huésped acepta al reservar.
• Inventario firmado o fotografiado en cada entrada y salida. La mejor prueba ante una reclamación, con diferencia.

No lo olvides: los ingresos por alquiler turístico deben declararse en el IRPF y, si operas como empresa o superas los umbrales correspondientes, puede haber obligaciones de IVA o de alta de actividad. Un contrato bien redactado no te ahorra impuestos. Lo que sí evita son discusiones sobre qué se pactó y bajo qué condiciones.

Conclusiones y consejo del gestor: contratar con seguridad en Valdeorras

Un buen contrato de alquiler turístico no es un formulario genérico descargado de internet. Es un documento que debe cuadrar con la normativa gallega vigente, con la fiscalidad de tu caso concreto y con la operativa real de la vivienda en O Barco de Valdeorras, A Rúa o Vilamartín. Los cinco pilares que hemos repasado —identificación completa de las partes, descripción precisa del alojamiento, duración y precio con toda transparencia, condiciones de uso y cancelación claras, y garantías y cumplimiento normativo bien delimitados— cubren el 90% de los conflictos que vemos en la práctica.

Consejo del gestor

Antes de poner tu piso en el mercado turístico, dedica una tarde a revisar tres cosas: que tienes la declaración responsable vigente, que tu seguro cubre actividad turística y que el contrato que vas a usar incluye el registro de viajeros y las condiciones de cancelación por escrito. Si algo de esto te genera dudas, en Turismo de Galicia Travel revisamos y gestionamos contratos de alquiler turístico y de larga duración en la comarca de Valdeorras cada semana; a veces, una revisión previa evita un problema mucho más caro que la propia gestión. Y si tu prioridad es la tranquilidad, la larga duración sigue siendo una alternativa estable que merece la pena comparar antes de decidir.

Dicho de forma sencilla: contrato claro, normativa al día y garantías proporcionadas. Con esas tres piezas bien encajadas, alquilar tu vivienda en Valdeorras puede ser una fuente de ingresos sólida y sin sustos.