IRPF alquiler turístico: cómo tributan los ingresos

Si tienes un piso en Valdeorras y te estás planteando pasar del alquiler de toda la vida al alquiler por días, el IRPF alquiler turístico es probablemente la primera duda que te asalta. ¿Tributa igual? ¿Puedo deducir lo mismo? ¿Cambia algo si el piso está en O Barco o en A Rúa? La respuesta corta: sí cambia. Y bastante. Aquí te lo contamos con ejemplos prácticos y sin letra pequeña: cómo tributan los ingresos de un apartamento turístico en el IRPF, qué gastos puedes descontar y qué conviene vigilar para no llevarte sustos con Hacienda. Como siempre, si tu caso concreto te genera dudas, en Turismo de Galicia Travel te orientamos y te recomendamos contrastarlo con un asesor fiscal.

Alquiler turístico vs. alquiler de vivienda habitual: por qué cambia la fiscalidad

Lo que determina el tratamiento fiscal es el uso que se da a la vivienda. No su ubicación. Ni tu intención como propietario. Hacienda distingue dos escenarios:

• Alquiler de vivienda como residencia habitual del inquilino: tributa como rendimiento del capital inmobiliario y, en el arrendamiento de vivienda habitual, puedes aplicar una reducción general del rendimiento neto (el porcentaje dependerá de la normativa vigente y de circunstancias como la edad del inquilino o sus rentas previas). Es el régimen más favorable.
• Alquiler turístico (VUT): aquí el inquilino no fija su residencia, son estancias cortas, y eso hace que Hacienda lo considere una actividad de alojamiento, no un arrendamiento de vivienda. Resultado: pierdes las reducciones del alquiler residencial y, además, puedes pasar a tributar como actividad económica.

Ejemplo práctico

Pensemos en un piso de 70 m² en O Barco de Valdeorras alquilado por 450 € al mes a un inquilino con contrato de un año. Ahora comparemos con el mismo piso funcionando como VUT a 65 € por noche y una ocupación media del 60 %. Los ingresos brutos del modelo turístico pueden ser mucho mayores, ojo. Pero la base imponible se calcula de forma distinta y pierdes las reducciones del alquiler residencial. Antes de dar el cambio, haz números con un gestor: la rentabilidad bruta no es la rentabilidad neta tras impuestos. No son lo mismo. Ni de cerca.

Rendimientos íntegros y gastos deducibles: qué puedes descontar en el IRPF de tu alquiler turístico

Sea cual sea el método de imputación, el punto de partida es el mismo: a los ingresos íntegros (lo que cobras por las reservas, incluidas las comisiones que te paga la plataforma) le restas los gastos deducibles, y de ahí sale el rendimiento neto. En un apartamento turístico de Valdeorras, estos son los gastos más habituales:

• Intereses y gastos de financiación de la compra o la reforma del inmueble.
• Reparaciones y conservación (pintura, fontanería, cambiar un electrodoméstico), sin contar ampliaciones que aumenten el valor del inmueble, que van a amortización.
• Suministros (luz, agua, gas, internet) cuando los pagas tú, que es lo habitual en el alquiler por noches.
• IBI, tasas de basura y seguros de hogar y de responsabilidad civil.
• Atribución de ingresos por bienes muebles: el mobiliario y el equipamiento pueden amortizarse, y Hacienda permite además imputar un porcentaje del valor de los inmuebles vinculados a la actividad.
• Comisiones de plataformas de reservas, limpieza entre huéspedes, lavandería y publicidad.
• Honorarios de gestión: si delegas la gestión de tu VUT en una empresa como Turismo de Galicia Travel, esos honorarios también son gasto deducible.

Dos reglas de oro. Primera: todo gasto debe estar justificado con factura a tu nombre y vinculado a la actividad. Segunda: si el inmueble lo usa parte del año tu familia o tú de forma gratuita, los gastos deben prorratearse en proporción al uso turístico. Los impagos, que tanto preocupan en el alquiler residencial, aquí no suelen ser problema; las cancelaciones y devoluciones sí. Descuéntalas siempre de los ingresos íntegros. No las contabilices como gasto.

El método de estimación simplificada por módulos: cuándo aplicar el 64% y qué requisitos exige

Cuando Hacienda considera que tu VUT es una actividad económica, tienes dos caminos: la estimación directa (ingresos menos gastos reales, con su contabilidad) o el método de estimación objetiva simplificada por módulas para el arrendamiento de viviendas turísticas. Este segundo método permite calcular el rendimiento neto aplicando un porcentaje de reducción sobre los ingresos íntegros —el porcentaje concreto lo fija la normativa cada ejercicio, así que conviene verificarlo justo antes de presentar la declaración—.

Los requisitos generales para acogerse a esta modalidad suelen ser:

1. Que el rendimiento íntegro del conjunto de actividades en módulos no supere los límites anuales que fija Hacienda.
2. Que el número de plazas de la vivienda no exceda del límite establecido para el método simplificado.
3. No estar inscritos en el régimen especial del criterio de caja ni aplicar determinadas reglas especiales de imputación.

¿La gran ventaja del método por módulos? La simplicidad. No necesitas justificar cada gasto con factura (aunque conviene conservarlos igualmente, por si Hacienda revisa el encuadre de tu actividad). La desventaja es que si tu estructura de gastos es muy alta —una hipoteca con intereses elevados, una reforma reciente amortizable— puede salirte a cuenta la estimación directa. Y aquí algo importante: la elección no es para siempre. Se revisa ejercicio a ejercicio, así que haz números cada año.

Amortización de la vivienda y mobiliario: cómo reduce tu base imponible

Pocas deducciones se dejan pasar tan a menudo como la amortización. Y sin embargo, en el IRPF del alquiler turístico es de las que más recortan la base imponible: refleja en contabilidad la pérdida de valor de los bienes, inmuebles y muebles, que usas en la actividad, y no te cuesta ni un euro de desembolso cada año.

La amortización del inmueble

En un piso turístico, la normativa fiscal permite amortizar el valor de la construcción (ojo, no del suelo) aplicando un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción. En ambos casos, excluido el terreno. Un ejemplo. Si compraste el piso en O Barco de Valdeorras por 120.000 euros y de ellos 96.000 corresponden a construcción, la amortización anual ronda los 2.880 euros. ¿Y si heredaste la vivienda o la compraste hace décadas? Puede que el criterio del valor catastral de construcción te resulte más favorable. Conviene comparar ambas vías con el asesor antes de decidir.

Amortización de mobiliario, electrodomésticos y equipamiento

Todo lo que dota al apartamento turístico es amortizable. Sofás, camas, colchones, menaje, televisión, lavadora, aire acondicionado o la caldera. Cada elemento tiene su porcentaje máximo de amortización anual según las tablas fiscales, y aquí hay un detalle que muchos desconocen: los bienes de valor inferior a 300 euros pueden deducirse directamente como gasto en el año de compra, si se cumplen los requisitos. Un truco práctico que he visto ahorrar más de un disgusto: guarda siempre las facturas desglosadas por elemento y no como «lote de mobiliario». Facilita muchísimo justificar la amortización individualizada ante Hacienda.

• Conserva facturas con IVA desglosado de todas las compras y reformas.
• Las obras de mejora se amortizan aparte, a lo largo de su período fiscal de aplicación.
• Las reformas que amplían superficie o modifican la estructura no son gasto deducible directo: se incorporan al valor del inmueble y se amortizan con él.

Obligaciones fiscales y registrales en Galicia: licencia VUT, modelo 179 y retenciones a no residentes

Lo fiscal y lo registral van de la mano aquí. No hay una sin la otra. Antes de declarar ingreso alguno, la vivienda debe estar correctamente habilitada como vivienda de uso turístico (VUT), lo que en Galicia exige inscripción en el Registro de Turismo de Galicia y la licencia municipal correspondiente, con la referencia catastral del inmueble. Anunciar el piso sin ese número de registro no solo supone un riesgo sancionador: también te quita la tranquilidad fiscal del negocio entero.

El modelo 179: información sobre alquileres turísticos

Las plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a informar a Hacienda de cada reserva mediante el modelo 179. ¿Qué significa esto para el propietario? Que sus ingresos son totalmente trazables. Hacienda cruza lo que declaras con lo que las plataformas comunican, sin excepción. Presentar el IRPF con ingresos inferiores a los notificados es hoy una de las principales causas de requerimientos fiscales. La lección es simple: declara los ingresos tal y como los percibes, incluyendo las comisiones que la plataforma retiene. Esas comisiones se deducen después como gasto, no te preocupes.

Retenciones si el propietario no residente

Si eres propietario no residente en España y alquilas en régimen turístico, tributas por el IRNR. Para no residentes de la UE o de países con convenio, los gastos deducibles pueden aplicarse, y la retención habitual del 19% puede no ser obligatoria en alquiler turístico al estar exenta cuando media una actividad económica con establecimiento intermediario. Es un terreno técnico, de los que no perdonan improvisaciones. Si este es tu caso, busca un gestor especializado antes de presentar el primer modelo.

Puntos clave y consejo del gestor: declara bien tu alquiler turístico en Valdeorras

Tributar correctamente por un piso turístico en Valdeorras no es complicado. O al menos, no lo es si ordenas la información desde el primer día. Recapitulemos lo esencial:

1. Los ingresos del alquiler turístico tributan en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario o como actividad económica por estimación directa u objetiva, según la intensidad de la actividad.
2. En alquiler turístico sí puedes reducir el 50% del rendimiento neto cuando la vivienda está amueblada y equipada, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, que tiene reducciones superiores.
3. Deduce todos los gastos justificados: intereses hipotecarios, IBI, comunidad, seguros, suministros, comisiones de plataformas, limpieza y mantenimiento.
4. Amortiza el 3% de la construcción y el mobiliario elemento a elemento: es la deducción que más propietarios olvidan.
5. Hacienda conoce tus ingresos a través del modelo 179. La transparencia, aquí, es la mejor estrategia.

Como consejo del gestor: en Turismo de Galicia Travel SL llevamos la contabilidad de ingresos y gastos de los apartamentos que gestionamos en O Barco de Valdeorras, A Rúa y la comarca, de forma que el propietario recibe cada año un resumen claro para su asesor fiscal. La cosa es así de sencilla al final. Un buen descanso de verano o una buena renta mensual solo se disfrutan de verdad cuando la parte fiscal está en orden: montar el piso, recibir huéspedes y presentar el IRPF sin sustos son tres partes del mismo negocio bien gestionado.