Inquilino deja de pagar en Galicia: pasos legales y plazos

Cuando un inquilino deja de pagar, la primera sensación para muchos propietarios de Valdeorras es de impotencia. La hipoteca no espera, la comunidad sigue corriendo, las llamadas se quedan sin respuesta. Y sin embargo, actuar de forma ordenada y con conocimiento de la ley marca la diferencia entre recuperar la vivienda en unos meses o alargar el problema durante años. En esta guía explicamos qué pasos legales y qué plazos debe conocer cualquier propietario en Galicia, desde la primera llamada de aviso hasta el lanzamiento. En Turismo de Galicia Travel llevamos años gestionando alquileres en la comarca de O Barco de Valdeorras y A Rúa, y si algo nos ha enseñado la experiencia es esto: los errores se cometen sobre todo en las primeras semanas.

¿Qué hacer en los primeros días de impago?

Ojo, porque el primer impago no siempre indica un problema grave. Puede ser un retraso puntual por una nómina que llega tarde, o un error en la transferencia. Por eso el primer paso recomendable es el contacto directo: una llamada o mensaje escrito por WhatsApp o correo electrónico, en tono cordial, preguntando por el retraso y dejando constancia de la fecha. Evite el tono amenazante en esta fase. Lo que busca es documentar y abrir una vía de solución amistosa. Nada más, pero tampoco nada menos.

¿Y si pasan varios días sin respuesta? ¿O si el inquilino reconoce que no puede pagar? Entonces toca enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto (o un requerimiento notarial, aún más sólido como prueba). En ese requerimiento debe figurar:

• El importe adeudado, desglosado por mensualidades.
• Un plazo concreto para el pago, habitualmente entre 10 y 15 días.
• La advertencia expresa de que, de no abonarse la deuda, se iniciarán acciones legales incluido el desahucio.

Consejo práctico: guarde toda la documentación desde el inicio del contrato, no solo desde el impago. Contrato firmado, inventario, recibos de transferencias anteriores, comunicaciones. En los juzgados de Ourense, un expediente bien ordenado acelera considerablemente la resolución del caso. Lo he comprobado más de una vez.

El proceso legal, paso a paso

Si el requerimiento no surte efecto, la vía es el procedimiento de desahucio por impago ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda por el domicilio del inmueble. ¿Cómo funciona?

1. Reclamación previa opcional: aunque la ley de arrendamientos urbanos no exige en todos los casos una reclamación previa formal antes de demandar, haberla enviado refuerza su posición.
2. Demandas de desahucio y reclamación de rentas: puede acumular ambas pretensiones en una sola demanda. Es decir, pedir a la vez la entrega de la vivienda y el pago de las cantidades adeudadas.
3. Requerimiento de pago y enervación: notificada la demanda, el inquilino tiene un plazo (30 días en los contratos antiguos a la reforma, o 10 días en los posteriores si es la primera notificación) para pagar y enervar la acción. Esto es, parar el desahucio abonando lo debido. Ojo: esta opción solo está disponible una vez por contrato.
4. Vista y sentencia: si no hay pago ni oposición, se señala fecha de lanzamiento. Si el inquilino se opone, se celebra vista y la sentencia podrá ser apelada.
5. Lanzamiento: la ejecución de la salida, con presencia eventual de la autoridad judicial y, si hace falta, retirada de enseres.

Un detalle que en Galicia importa: los trámites se realizan en castellano o gallego, y si el inquilino reside habitualmente en otra comunidad con lengua cooficial distinta pueden aplicar reglas de traducción que retrasen los plazos. Es un matiz que un abogado local conoce bien. Uno de fuera, no siempre.

¿Cuánto tarda un desahucio en Galicia?

La gran pregunta de todo propietario, claro. Cuánto va a tardar todo esto. La respuesta depende mucho del juzgado y de si el inquilino se opone, pero como referencia general:

• Desahucio no contestado (el inquilino no se opone ni paga): entre 4 y 8 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, en los juzgados con menos saturación.
• Desahucio contestado (con oposición y vista): puede extenderse a 12 meses o más, especialmente si hay apelación.
• A los plazos anteriores hay que sumar el tiempo del requerimiento extrajudicial previo y los meses de impago ya acumulados, que en la práctica suelen situar el problema real entre 6 y 18 meses.

Son cifras orientativas. Varían según la carga de trabajo del partido judicial de Ourense y la situación concreta de cada caso; por eso conviene que un abogado especializado en arrendamientos valore su situación antes de fijar expectativas. Como margen de planificación, muchos propietarios de la comarca asumen desde el principio que la vivienda no generará ingresos durante al menos medio año. Lo cual refuerza dos cosas: contar con garantías sólidas en el contrato desde el primer día y actuar con rapidez y rigor en cuanto aparece el primer impago.

¿Y la fianza y las garantías? Qué puedes reclamar y cómo

Poco después de que un inquilino deja de pagar, aparece siempre la misma duda: ¿qué pasa con la fianza que quedó depositada en el IVIMA (en Galicia, el Instituto Galego da Vivenda e Solo)? La fianza legal equivale a una mensualidad en contratos de vivienda habitual y a dos en los de uso distinto. Está pensada, justamente, para esto: impagos, daños, incumplimientos.

Ahora bien, seamos realistas. Una mensualidad rara vez alcanza para cubrir varios meses de deuda acumulada, más los intereses de la hipoteca o las comunidades que el propietario sigue abonando mientras tanto. Por eso conviene distinguir bien las figuras complementarias que pueden haberse pactado en el contrato:

• Garantía adicional: puede pactarse en contratos de uso distinto al de vivienda (un apartamento turístico, por ejemplo, o un alquiler temporal). En los de vivienda habitual puede pedirse que el arrendador la custodie de forma especial, pero nunca exigir al inquilino más de dos mensualidades de garantía combinada. Ahí está el límite legal, y no conviene pasarse.
• Aval personal o bancario: sobre todo útil en contratos largos con empresas o desplazados que llegan a Valdeorras por el sector vitivinícola o la minería. La ventaja del aval bancario es clara: se reclama directamente a la entidad, sin esperar a que termine un procedimiento judicial completo.
• Seguro de impago de alquiler: cada vez más común en O Barco de Valdeorras y A Rúa. La póliza suele cubrir la renta mensual y la defensa jurídica, a veces también los daños, a cambio de una prima anual razonable. Eso sí: requiere que el contrato incluya estudios de solvencia del inquilino.

¿Y el orden de reclamación? Primero, descontar lo adeudado de la fianza (documentándolo con las facturas pendientes). Después, reclamar el resto mediante burofax o requerimiento notarial. Y si no hay respuesta, incluirlo en la demanda de desahucio por impago, porque la reclamación de rentas puede acumularse a la de lanzamiento dentro del mismo procedimiento. Un consejo que he visto ahorrar más de un disgusto: no devuelvas la fianza «a cuenta» ni hagas liquidaciones a medias sin dejar constancia escrita. Un mal cálculo puede terminar en contra-demanda.

Cómo prevenir el impago: contratos, garantías y gestión profesional

Toda la carga procesal que hemos descrito se evita en gran parte con una buena selección de inquilino y un contrato bien redactado. Nada exótico. Son medidas que funcionan en la práctica:

1. Verifica la solvencia antes de firmar: nóminas o contratos de trabajo, las tres últimas rentas de alquiler si procede, y consulta de solvencia con el consentimiento del candidato. Un inquilino cuyos ingresos multipliquen por dos o tres la renta es, sencillamente, la mejor garantía.
2. Elige bien el tipo de contrato: para pisos en O Barco o A Rúa destinados a trabajadores desplazados o estancias medias, un contrato de temporal bien justificado (con el motivo acreditado por escrito) evita la prórroga obligatoria de cinco años de la vivienda habitual y da más margen al propietario.
3. Documenta el estado de la vivienda: inventario con fotografías fechadas y lectura de contadores firmada por ambas partes el día de la entrega de llaves. Cinco minutos ese día. Muchos problemas menos después.
4. Actúa en el primer impago: un reclamo amistoso por escrito al día 5 puede resolver el asunto ahí mismo. Esperar tres meses, en cambio, lo convierte en un expediente judicial.

Para muchos propietarios de Valdeorras que residen fuera de la comarca, o que directamente no quieren lidiar con llamadas, requerimientos y plazos, delegar en una gestora local como Turismo de Galicia Travel consiste precisamente en eso: selección de inquilino con solvencia verificada, contratos puestos al día y seguimiento del cobro mes a mes. El problema se detecta cuando todavía es un aviso, no cuando ya es una deuda de miles de euros.

Conclusiones: puntos clave para propietarios en Galicia

Si un inquilino deja de pagar en Galicia, la reacción no debería ser ni improvisada ni pasiva. Esto es lo esencial:

• Reclama de forma fehaciente desde el primer impago: burofax o requerimiento notarial. Las llamadas telefónicas no valen como prueba.
• El desahucio exprés por impago permite acumular reclamación de rentas y lanzamiento en un solo procedimiento, aunque en la práctica los plazos pueden alargarse durante meses.
• La fianza cubre solo una parte de la deuda habitual: las garantías adicionales y el seguro de impago son el verdadero colchón.
• No cortes suministros ni cambies cerraduras. Además de ilegal, arruina tu posición procesal.
• La prevención (solvencia verificada, contrato adecuado, inventario documentado) evita el 90 por ciento de los problemas.

Valdeorras es una comarca particular en esto. El mercado del alquiler mezcla residentes locales, trabajadores desplazados del vino y la industria, y una demanda turística que crece ligada a la Ribeira Sacra y al Godello. Tener un protocolo claro ante el impago marca la diferencia entre una incidencia puntual y un problema patrimonial. Si eres propietario en O Barco de Valdeorras, A Rúa o cualquier otro municipio de la comarca y prefieres que alguien se ocupe de esto por ti, en Turismo de Galicia Travel llevamos años gestionando exactamente estos supuestos. Estaremos encantados de revisar tu contrato y tu situación sin compromiso.