Alquilar sin contrato: riesgos legales para propietarios

Alquilar sin contrato: el error que puede costarte muy caro

Por Valdeorras no es raro toparse con propietarios que ponen su piso en O Barco de Valdeorras o A Rúa a nombre de un conocido, con un apretón de manos y la promesa de pagar a final de mes. Alquilar sin contrato parece una forma de ahorrar papeleo y de hacer un favor. Lo es. Pero también es de las decisiones más arriesgadas que puede tomar un propietario: sin arrendamiento escrito, usted pierde la mayoría de las herramientas legales que la ley le ofrece para reclamar rentas impagadas o recuperar su vivienda.

En Turismo de Galicia Travel lo hemos visto en más de una ocasión. Un alquiler de palabra que acaba en meses de impago y en un procedimiento judicial mucho más largo y costoso de lo que habría sido con el papel en regla. Vamos a explicar, punto por punto, qué riesgos asume y cómo protegerse.

¿Es obligatorio firmar un contrato de alquiler por escrito?

Aquí viene la paradoja. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige que el contrato de arrendamiento de vivienda se formalice por escrito para que exista: un alquiler verbal es legalmente válido y crea derechos para ambas partes. Precisamente por eso es tan peligroso. El inquilino tiene derechos aunque no haya papel, pero el propietario carece de pruebas claras sobre lo que se acordó.

Hay más. Desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, en las zonas tensionadas se exigen notificaciones y documentación adicional en determinados supuestos, y las comunidades autónomas, como Galicia, tienen competencia en materia de vivienda y turismo. Tener todo por escrito es la única forma de demostrar qué se pactó y cuándo.

¿Qué pasa si el alquiler era solo «de palabra»?

Si no hay contrato escrito, se aplican las reglas legales supletorias de la LAU: prórrogas obligatorias de los primeros años, derecho de adquisición preferente del inquilino, actualizaciones de renta limitadas por ley y un plazo mínimo de preaviso para que el inquilino se marche. Todo esto se aplica igual. El problema es que usted no podrá demostrar que acordó condiciones distintas: una renta mayor, una duración diferente, quién paga la comunidad, etc.

Principales riesgos legales de alquilar sin contrato

1. Imposibilidad de demostrar las condiciones pactadas

Sin contrato, cualquier discusión sobre la renta, la fianza, los suministros o la duración se convierte en su palabra contra la del inquilino. Y en un juicio, el juez valorará pruebas: recibos de transferencia, mensajes de WhatsApp, testigos. Si solo hubo efectivo y llamadas de voz, probablemente no tendrá nada.

2. Impagos mucho más difíciles de reclamar

Para reclamar rentas impagadas judicialmente necesita acreditar que existe un arrendamiento y por qué importe. Sin contrato escrito, el procedimiento de desahucio exprés y reclamación de rentas (el llamado juicio verbal del artículo 437 de la LEC) se complica. El inquilino puede negar la renta pactada, alegar que le cobró más de lo debido o incluso negar que existiera alquiler y sostener que le cedió la vivienda.

3. Desahucios más lentos y costosos

Recuperar una vivienda alquilada sin contrato puede llevar, en los juzgados de primera instancia de la provincia de Ourense y en los casos más enredados, más de un año entre demanda, vista y ejecución de lanzamiento. Con un contrato claro, el desahucio por impago es ágil y suele resolverse en pocos meses si el inquilino no se opone. Sin él, cada trámite exige más pruebas y da más margen de maniobra a la parte contraria.

4. Riesgo de que se configure una situación asimilada a la ocupación

Si la relación se tuerce y el inquilino deja de pagar pero se mantiene en el inmueble, usted tendrá que demostrar que era arrendatario y no simplemente alguien autorizado a vivir allí. La frontera entre «inquilino moroso» y «ocupante» puede volverse difusa sin contrato, y cada figura tiene un cauce judicial distinto.

5. Problemas con la fianza y con Hacienda

La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en Galicia, el IGVS) en el plazo legal. Sin contrato escrito, ese depósito no consta, y si surge conflicto por la devolución, no tendrá referencia documental. Además, declarar el alquiler en el IRPF sin contrato complica justificar ingresos, gastos deducibles y fechas de inicio de la actividad.

6. Sin inventario ni estado del inmueble acreditado

Un buen contrato incluye inventario de mobiliario y estado de la vivienda, idealmente con fotografías y lectura de contadores. Sin ello, reclamar daños o desperfectos al final del alquiler es, siendo honestos, prácticamente imposible.

¿Y si ya tengo un inquilino sin contrato firmado?

Tiene soluciones. Puede formalizar un contrato ahora mismo reconociendo la situación desde la fecha en que comenzó el alquiler, con la renta realmente pagada. Es recomendable hacerlo cuanto antes, depositar la fianza en el IGVS y actualizar la documentación fiscal. Si el inquilino se niega a firmar y está al corriente de pago, valore bien sus opciones con un profesional antes de actuar: un desahucio innecesario le puede generar responsabilidad.

Contrato bien hecho: qué debe incluir como mínimo

1. Identificación completa de arrendador y arrendatario, con DNI/NIE.
2. Descripción de la vivienda y del destino (vivienda habitual o uso distinto, incluido turístico, que tiene regulación propia).
3. Duración y régimen de prórrogas conforme a la LAU.
4. Renta, forma y fecha de pago, y actualización anual pactada.
5. Fianza de una mensualidad y, si se pacta, garantías adicionales (hasta dos mensualidades adicionales en el caso de garantía adicional en alquiler de vivienda habitual, con matices según la normativa vigente).
6. Inventario de muebles y estado de la vivienda, con fotografías y contadores.
7. Reparto de gastos: comunidad, IBI, suministros.

¿Su intención es el alquiler turístico? El camino es otro: licencia de vivienda de uso turístico (VUT) conforme al decreto gallego de turismo, registro de viajeros y fiscalidad específica. En ese caso el contrato no es con el huésped sino con la gestión o plataforma, y conviene asesorarse bien, porque la normativa turística en Galicia ha cambiado recientemente.

Alquiler de larga duración en Valdeorras: la alternativa rentable y segura

En la comarca, con la demanda ligada a la industria, la pizarra y el vino (el Godello de Valdeorras sigue atrayendo a profesionales del sector enoturístico), el alquiler de larga duración bien formalizado es una opción estable y con menos gestión diaria que el turístico. La clave de la rentabilidad no está solo en la renta: está en evitar vacíos, impagos y trámites judiciales. Un contrato sólido, una selección seria del inquilino y un depósito de fianza correcto son la mejor inversión que puede hacer como propietario.

En Turismo de Galicia Travel gestionamos alquileres de larga duración en Valdeorras y nos ocupamos de contratos, fianza, selección de inquilinos y seguimiento. Precisamente para que estos riesgos no recaigan sobre usted.

Puntos clave

• Alquilar sin contrato es legal, pero le deja sin pruebas y con todos los gastos del riesgo.
• El inquilino conserva sus derechos de la LAU incluso sin contrato escrito; usted no puede demostrar los suyos.
• Los impagos y desahucios sin contrato son más lentos, caros y con resultado incierto.
• Deposite la fianza en el IGVS y declare el alquiler en el IRPF con documentación.
• Incluya siempre inventario, estado del inmueble y garantías en el contrato.
• Si ya alquila «de palabra», formalice el contrato cuanto antes.

Alquilar un piso en O Barco, A Rúa o cualquier pueblo de Valdeorras puede ser una fuente de ingresos tranquila, pero solo si la operación está bien blindada desde el primer día. Si tiene dudas sobre su situación o quiere delegar la gestión completa del alquiler, en Turismo de Galicia Travel le ayudamos a hacerlo con seguridad jurídica y rentabilidad. No deje su patrimonio en manos de un apretón de manos.