Liquidación de la fianza al terminar el contrato: guía práctica

La liquidación de la fianza: el momento más delicado del alquiler

El inquilino entrega las llaves y el contrato se acaba. Ahí empiezan las dudas de muchos propietarios: cuánto tiempo tienen para devolver la liquidación de la fianza, qué se puede descontar si hay daños, qué pasa con las facturas que quedaron pendientes. Hacerlo bien evita conflictos, reclamaciones e incluso juicios. Hacerlo mal, sale caro. Aquí lo explicamos paso a paso, con atención especial al marco legal que aplica en Galicia y en la comarca de Valdeorras.

Qué dice la ley sobre la fianza

La fianza es la cantidad que el inquilino entrega como garantía al firmar el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una mensualidad en los alquileres de vivienda habitual y dos en los de uso distinto (turísticos, comerciales, etc.). Y ojo, porque en Galicia esa fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente, el Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS). Muchos propietarios de Ourense no lo saben. Conviene regularizarlo antes de que llegue una sanción.

No hay que confundir la fianza legal con la garantía adicional: la LAU permite exigir al inquilino garantías suplementarias (avales, seguros de impago, depósitos extra), que no están sujetas a depósito administrativo y sobre las que hay bastante más flexibilidad a la hora de liquidar.

Plazos para devolver la fianza

Aquí falla mucha gente. La ley no fija un plazo único y contundente, pero la jurisprudencia y las normas autonómicas se inclinan por un criterio bastante claro:

• Un mes desde la entrega de llaves en los contratos de vivienda habitual.
• Uno o dos meses en usos distintos, según lo pactado en el contrato.

Si el propietario se retrasa sin justificación, puede generar intereses de demora. Por eso, desde Turismo de Galicia Travel recomendamos documentar siempre la fecha de entrega de llaves con un acta firmada por ambas partes. Es la referencia que arranca el plazo. Sin esa fecha anotada, todo se vuelve discutible.

Pasos para hacer una liquidación de la fianza correcta

1. Revisa el estado de la vivienda con el inventario inicial

Todo el proceso se apoya en el inventario y el estado de la vivienda firmados al inicio del contrato, idealmente con fotografías fechadas. Sin ese documento, cualquier descuento es difícil de defender ante un juez. Compara el estado actual con el inicial: paredes, electrodomésticos, mobiliario, sanitarios y limpieza general.

2. Distingue entre desgaste normal y daños

El uso ordinario desgasta, y ese desgaste no se cobra. Que una pared pintada hace cinco años esté algo deslucida es lo razonable; pretender que el inquilino pinte el piso entero al irse, no. Lo que sí es descontable:

• Roturas o desperfectos causados por mal uso (puertas golpeadas, cristales rotos, electrodomésticos averiados por negligencia).
• Faltante de mobiliario o enseres que figuraban en el inventario.
• Limpieza extraordinaria cuando la vivienda se entrega en mal estado.

3. Calcula las deudas pendientes

Si el contrato lo permite, puedes descontar de la fianza las facturas de suministros o de comunidad que el inquilino tenía a su cargo y no ha abonado. Guarda los justificantes. En caso de disputa, tendrás que acreditar cada euro descontado.

4. Presenta la liquidación por escrito

El paso que más conflictos evita: una liquidación detallada por escrito, con el desglose de cada deducción, su importe y el justificante correspondiente (presupuesto de reparación, factura, recibo). Entrégasela al inquilino y devuelve el saldo restante dentro del plazo legal. Un ejemplo simple: fianza de 600 euros, 150 euros en pintura y reparación de una persiana con factura, 80 euros de luz pendiente. El inquilino recibe 370 euros y cada partida queda acreditada. Sin discusiones.

5. Conserva toda la documentación

Facturas, presupuesto, acta de entrega, inventario y la propia liquidación. Guárdalo todo durante años. Es tu mejor defensa si alguien reclama.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Descontar sin justificación: «porque el piso no estaba como lo di» no vale sin inventario ni pruebas.
• No devolver nada y esperar a que el inquilino reclame: la pasividad se interpreta a menudo como mala fe, y los tribunales tienden a proteger al inquilino.
• Confundir fianza con última mensualidad: salvo pacto expreso, el inquilino debe pagar el último mes y recuperar su fianza.
• Retener por daños anteriores a la entrada que no se documentaron en el inventario inicial.

¿Y si el inquilino no reclama la fianza?

Sucede más de lo que parece. Si el inquilino abandona la vivienda sin dejar rastro, no puedes quedarte la fianza indefinidamente. Guárdala, documenta los intentos de contacto y comunícalo al depósito correspondiente. En Valdeorras vemos casos de personas que emigran y dejan pisos en O Barco o A Rúa sin gestionar el cierre del contrato: en esos supuestos, mejor contar con asesoramiento para blindarse legalmente.

Conclusión: puntos clave

La liquidación de la fianza no es un trámite menor. Mal hecha, puede acabar en reclamación o en juicio; bien hecha, cierra el contrato con limpieza para ambas partes. Lo esencial:

• Devuelve la fianza en torno al mes siguiente a la entrega de llaves.
• Apóyate en el inventario inicial y en justificantes de cada deducción.
• Presenta siempre una liquidación escrita y detallada.
• Distingue desgaste normal de daño imputable al inquilino.
• Recuerda el depósito de la fianza en el IGVS si aún no lo has hecho.

Si eres propietario en Valdeorras y prefieres delegar la gestión completa de tu vivienda (contratos, inventarios, fianzas y liquidaciones), en Turismo de Galicia Travel llevamos años acompañando a arrendadores de O Barco, A Rúa y toda la comarca. Escríbenos y te contamos cómo trabajamos.