Deducibles alquiler vivienda: guía fiscal

Gastos deducibles alquiler: maximiza la rentabilidad de tu inmueble

Si tienes un piso en Valdeorras y vas a alquilarlo, ya sea de larga duración en O Barco o para turismo rural por la Ribeira Sacra, olvidarte de la fiscalidad es un error. No se trata solo de cobrar la mensualidad. Hay que saber presentar esos ingresos ante Hacienda para pagar lo justo. Aquí vamos a ver al detalle los gastos deducibles alquiler y las retenciones, siempre con el pie en el suelo y pensando en el mercado inmobiliario gallego.

¿Qué es realmente un gasto deducible?

Antes de listar, hay que saber qué entiende Hacienda por deducible. Para que un gasto reste de tus ingresos, tiene que cumplir tres reglas de oro: estar justificado con factura, tener relación directa con el alquiler y haberse pagado en el año fiscal.

En la práctica, es sencillo: no puedes descontar gastos personales ni mejoras que no sean mantenimiento. Si compras una cama para tu apartamento turístico en A Rúa, perfecto. Es deducible. Pero si esa misma cama va a tu casa de verano y la usas tú en agosto, la deducción no aplica al 100%. La diferencia entre conservar y mejorar es vital. Y es aquí donde muchos se equivocan y pagan caro en una inspección.

Los principales gastos deducibles en el alquiler de vivienda

Abajo desglosamos lo que sí puedes restar de tu base imponible del IRPF. Así bajarás la cantidad final sobre la que pagas impuestos. Vale para viviendas y apartamentos turísticos, aunque hay matices.

1. Intereses de los préstamos hipotecarios

Probablemente el gasto más pesado si tienes financiación. Hay que distinguir dos cosas: la amortización del capital (devolver el dinero que te prestaron) y los intereses (el coste de ese dinero). Solo los intereses son deducibles. Tu cuota es de 600 euros. Si 400 son capital y 200 intereses, te descontas 200 euros al año. En Valdeorras, con la subida de precios por el Godello y la calidad de vida, muchas hipotecas son recientes y esto pesa mucho.

2. Gastos de conservación y reparación

Aquí entra todo lo necesario para mantener el inmueble en buen estado, sin que suponga una mejora o ampliación.

• Reparaciones locales: Arreglar una gotera, solucionar una avería en la caldera o cambiar una ventana rota por una igual. Son gastos deducibles.
• Pintura y mantenimiento: Pintar cada pocos años para mantenerlo en condiciones es deducible. Si pintas con materiales de lujo o haces algo que aumente el valor del piso por encima de su estado original, Hacienda podría verlo como una mejora.
• Fontanería y electricidad: Cambiar grifos, reparar fugas o revisar la instalación eléctrica entran aquí.

3. Tributos y tasas locales

Pagar el IBI es deducible al 100% mientras el piso esté alquilado. Si estuvo vacío tres meses, solo descontas la parte proporcional a los nueve meses de alquiler. Igual pasa con la tasa de basuras o las tasas municipales por licencias, como la de actividad turística o la VUT. Son indispensables para operar legalmente en Galicia.

4. Servicios y suministros

En un alquiler de vivienda normal, el inquilino paga la luz, el agua, el gas o el internet. Sin embargo, si tú te haces cargo, o es un apartamento turístico donde todo va incluido en el precio, son deducibles.

Guarda las facturas. Es fundamental. Demuestra que corresponden al periodo de ocupación. En la gestión de apartamentos turísticos en zonas con alta estacionalidad, como la vendimia en Valdeorras, es común que el dueño pague los suministros fijos.

5. Seguros y gastos de administración

La prima del seguro del hogar y, sobre todo, el seguro de responsabilidad civil (obligatorio en muchos casos de alquiler turístico) son deducibles. También los gastos para formalizar el contrato: notaría, gestoría o registro, siempre que sean para poner el piso en condiciones de alquiler. Ojo, los gastos de compraventa no se deducen aquí. Se añaden al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial cuando vendas.

6. Amortización del inmueble

Este concepto se pasa por alto a menudo. Hacienda deja descontar una cantidad anual por el desgaste del edificio. Lo normal es el 3% sobre el valor de adquisición (excluyendo el suelo). No hace falta que pagues nada real; es una deducción teórica. Reconoce que tu piso pierde valor por el uso. Si lo compraste a 100.000 euros (la parte de construcción), podrías deducir 3.000 euros al año. Baja bastante la factura fiscal.

Las retenciones de IRPF: ¿cuánto debes reservar?

Otro dolor de cabeza. Cuando alquilas a una persona física (no a una empresa), actúas como retenedor. Significa que debes retener parte de los ingresos para ingresarlo a Hacienda.

Tipos de retención actuales

Consulta la normativa vigente, los porcentajes cambian. A modo general:

• Alquiler de vivienda permanente: Históricamente se aplica un porcentaje sobre el rendimiento íntegro (el 100% de lo que cobras antes de gastos). Si la ley sigue la línea de los últimos años, ronda el 19% o el 24%, según si el inquilino es persona física o empresa. Verifica si las nuevas leyes dan bonificaciones por alquiler asequible.
• Alquiler de temporada o turístico: La regla general es una retención del 19% sobre los rendimientos íntegros.

Nota: Las cifras son un ejemplo orientativo. Recomendamos consultar con una asesoría fiscal para confirmar el tipo exacto este año, ya que las modificaciones en la Ley de Vivienda pueden alterar estos porcentajes.

Modelos 115 y 180

Si alquilas a particulares, presentas trimestralmente el Modelo 115. Ahí ingresas las retenciones practicadas. Si cobras 500 euros al mes y la retención es del 19%, ingresas 95 euros (proporcional a los días de alquiler). A final de año, el inquilino recibe un certificado para descontar ese importe en su Renta.

El Modelo 180 es el resumen anual de todas esas retenciones. Es informativo y sirve para cruzar datos entre los ingresos de los propietarios y las deducciones de los inquilinos.

Diferencias fiscales entre larga duración y turístico

Elegir el modelo en Valdeorras no solo cambia la rentabilidad bruta, sino cómo declaras los impuestos.

Alquiler de larga duración

Se considera rendimiento inmobiliario. La ventaja es la estabilidad fiscal y poder deducir los intereses hipotecarios al 100%. Pero la norma actual regula estrictamente los precios para proteger al inquilino, lo que puede limitar tu subida de ingresos brutos.

Alquiler turístico

Fiscalmente se sigue tratando como rendimiento inmobiliario si no hay empresa, pero la gestión varía. Puedes deducir servicios (luz, agua, internet) si tú los pagas y van en la tarifa, y también limpieza y mantenimiento de zonas comunes. Requiere gestión activa y cumplir la norma gallega sobre licencias, como el decreto de turismo rural.

Rendimientos de actividades económicas

Si la gestión es muy intensiva —desayuno, limpieza diaria, recepción—, Hacienda puede entender que es una actividad económica y no capital mobiliario. Esto cambia el esquema. Permite deducir el salario de quien gestiona o amortizar los muebles más rápido. Determinar este umbral es cosa de un asesor.

Conclusión

La gestión fiscal de un alquiler en Galicia no tiene por qué ser un laberinto si tienes información y orden. Conocer a fondo los gastos deducibles alquiler —desde los intereses hasta la amortización— es la única forma de saber tu rentabilidad real. Saber la diferencia entre una reparación y una mejora, o cómo funciona el modelo 115, marca la diferencia entre un negocio rentable y una pesadilla burocrática.

Desde Turismo de Galicia Travel sabemos que la norma agobia, sobre todo a quienes tienen su patrimonio en Valdeorras y quieren disfrutarlo sin líos. Delegar en profesionales no solo te quita el peso de la atención al huésped, sino que asegura que la documentación fiscal esté lista para tu asesoría. Así optimizas resultados y minimizas riesgos. Consulta siempre con tu asesor de confianza antes de tomar decisiones, la fiscalidad es dinámica y depende de tu situación personal.